Vender una propiedad en la Ciudad ya no paga ITI ni impuesto cedular: qué tributos y gastos siguen vigentes en una escritura

La venta ocasional de propiedades del patrimonio personal quedó liberada del Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) y del impuesto cedular, dos tributos que durante años recayeron sobre quienes decidían desprenderse de un inmueble. La novedad reconfigura el mapa de costos de una compraventa en la Ciudad de Buenos Aires, aunque no borra del presupuesto al resto de los componentes que suelen acompañar a una escritura.

Qué impuestos dejó de pagar el vendedor

Hasta hace poco, la carga fiscal del vendedor dependía de la fecha de adquisición. Los inmuebles comprados antes del 1 de enero de 2018 estaban alcanzados por el ITI, que representaba el 1,5% del precio de venta: en una operación de US$100.000, ese porcentaje equivalía a US$1.500. El gravamen fue eliminado a mediados de 2024.

Para los inmuebles adquiridos desde 2018 regía el impuesto cedular, con una alícuota del 15% sobre la ganancia calculada a partir del valor de compra actualizado por inflación. De acuerdo con la explicación del desarrollador Martín Tapiola, CEO de Spazios, la exención alcanza a las ventas ocasionales de personas físicas, incluso cuando se trata de una segunda propiedad utilizada como inversión.

El beneficio tiene un límite claro: las ganancias obtenidas por una actividad inmobiliaria habitual o empresarial permanecen dentro del régimen general del Impuesto a las Ganancias. Es el caso, por ejemplo, de una desarrolladora que construye y vende como parte de su giro comercial.

Qué gastos siguen pesando sobre la operación

• Comisión inmobiliaria: suele ubicarse entre el 3% y el 4% del precio de venta, con variaciones según lo pactado entre las partes.
• Honorarios del escribano: regulados por aranceles y proporcionales al valor de la operación.
• Impuesto de Sellos en CABA: alícuota general del 3,5%, con exención para primera vivienda o vivienda única hasta aproximadamente $220.000.000; cuando se supera ese tope, el tributo recae solo sobre el excedente.
• Tasación, seguros obligatorios y cargos administrativos del banco, en caso de que la compra se financie con un crédito hipotecario.

Tapiola explicó que, en la provincia de Buenos Aires, la alícuota de Sellos ronda el 2% y que el pago suele repartirse entre comprador y vendedor. Por eso, la ubicación y el valor del inmueble modifican de manera sensible el costo total de la operación.

Lo que el comprador debe sumar al presupuesto

Para quien compra, el precio acordado no es el único número que cuenta. Al monto de la oferta se le incorporan la comisión inmobiliaria, los honorarios del escribano, el Impuesto de Sellos —que en CABA puede quedar exento o reducido según el caso— y, si se recurre a financiación bancaria, la tasación, los seguros y los gastos administrativos de la entidad. La combinación de esos componentes define el esfuerzo real para acceder a una propiedad.