Los departamentos porteños se encogieron: la superficie mediana perdió más de la mitad desde la década del 30

La oferta de departamentos en venta en la Ciudad de Buenos Aires experimenta desde hace al menos una década una transformación silenciosa pero sostenida: las unidades que llegan al mercado son cada vez más chicas, cuentan con menos ambientes y, con mayor frecuencia, ofrecen la cochera como un adicional que se comercializa por separado del precio publicado. Así lo describe un relevamiento elaborado por la firma de inteligencia inmobiliaria Mirando.ai, que analizó 53.424 avisos activos de departamentos y PH en venta distribuidos en los distintos barrios porteños y los ordenó según el año de construcción de cada propiedad.

La diferencia resulta significativa al comparar los extremos del período estudiado. La superficie cubierta mediana de las unidades construidas desde 2020 alcanza los 46 metros cuadrados, mientras que la de las edificadas en la década de 1930 llega a 102 metros cuadrados. La brecha es de 56 metros cuadrados y equivale a una reducción del 55 por ciento. En paralelo, la cantidad mediana de ambientes por unidad pasó de cuatro a dos.

Menos metros, menos ambientes y cocheras que se pagan aparte

El cambio no se limita al tamaño. El informe advierte que la cochera dejó de estar contemplada en el precio publicado en una proporción creciente de avisos. Entre las unidades construidas entre 2010 y 2014, el 41,4 por ciento de los anuncios incluía la cochera dentro del valor de venta. En las construcciones de 2025 y 2026, esa participación se redujo al 13,9 por ciento. En sentido inverso, los avisos que ofrecen cochera como opcional o la comercializan por separado pasaron del 2 por ciento al 14 por ciento en el mismo intervalo.

• Superficie cubierta mediana: de 102 m² (década del 30) a 46 m² (desde 2020), una baja del 55%.
• Cantidad mediana de ambientes: de cuatro a dos en el mismo período.
• Monoambientes: del 1,9% al 35% de la oferta entre los departamentos de los años 30 y los de la década de 2020.
• Unidades de al menos 100 m²: del 53,2% al 9,4% de la oferta en igual comparación.
• Avisos con cochera incluida en el precio: del 41,4% (2010-2014) al 13,9% (2025-2026).
• Avisos con cochera opcional o aparte: del 2% al 14% en el mismo recorte.

La composición por tamaño refleja con claridad el avance de las unidades pequeñas. Los monoambientes representan hoy el 35 por ciento de los departamentos construidos en la década de 2020, frente al 1,9 por ciento que significaban entre los edificados en los años treinta. Las propiedades de al menos 100 metros cuadrados, en cambio, retrocedieron del 53,2 por ciento al 9,4 por ciento de la oferta. El informe identifica como principal transformación la cantidad de ambientes, dado que la relación entre superficie y ambientes se mantuvo en un rango de entre 20 y 26 metros cuadrados durante todo el período bajo análisis. Tras una etapa en la que las construcciones de las décadas de 1970 a 2000 presentaron superficies medianas de entre 60 y 62 metros cuadrados, la superficie volvió a retroceder desde 2010.

Las disparidades entre barrios

Al comparar las viviendas anteriores a 1980 con las construidas desde 2010, las diferencias entre barrios porteños son marcadas. En Recoleta, la superficie mediana pasó de 90 a 45 metros cuadrados, una baja del 50 por ciento. En Monserrat la reducción alcanzó el 41 por ciento y en Palermo, el 40 por ciento. En los barrios del sur y el oeste de la ciudad, el recorte fue sensiblemente menor: en Villa Devoto fue del 6 por ciento, en Villa del Parque del 8,5 por ciento y en Villa Urquiza del 9,6 por ciento. La magnitud del cambio, según el informe, depende en gran medida del perfil constructivo previo de cada barrio y del tipo de proyectos que predominaron en las últimas dos décadas en cada zona.

El estudio, elaborado con 53.424 anuncios activos de departamentos y PH en venta en la Ciudad de Buenos Aires y ordenados por año de construcción, describe el perfil actual de la oferta y permite observar las diferencias entre las distintas generaciones de viviendas que conviven en el mercado inmobiliario porteño. Los resultados, según Mirando.ai, dan cuenta de un proceso de fraccionamiento y racionalización del espacio que se profundizó en los últimos quince años y que cambió de manera sostenida las características de los inmuebles que se ofrecen a la venta en la capital argentina.