Créditos hipotecarios UVA: la nueva regla obliga a demostrar ingresos superiores a 3,4 millones de pesos

Antonella Assad analiza en detalle la letra chica del flamante programa de créditos hipotecarios UVA, que ancla la relación cuota-ingreso en el 25% del sueldo neto del hogar. La simulación oficial que acompaña al anuncio toma como referencia un préstamo de USD 80.000, equivalentes a $120.920.000 al tipo de cambio oficial, financiados a 25 años con una tasa de UVA más 7%.

Vamos a los números: la cuota inicial y el sueldo requerido

Con esos parámetros, la primera cuota se ubica en $865.098. Como el capital está ajustado por UVA, ese monto en pesos se actualiza de manera periódica a lo largo del plazo y, por lo tanto, no se mantiene estable durante los 25 años. Aplicada la regla del 25%, el ingreso neto mínimo del grupo familiar debe alcanzar los $3.460.391 mensuales, según los cálculos que difundió el Gobierno al lanzar el programa.

El ejemplo se completa con una propiedad valuada en USD 106.667. El crédito cubre hasta el 75% de ese valor, mientras el 25% restante queda a cargo del comprador y no está contemplado en la simulación, al igual que los gastos adicionales de la operación.

• Tasa máxima admitida dentro del esquema: UVA más 7,50%.
• Plazo mínimo de devolución: 15 años.
• Monto máximo por crédito: 150.000 UVA.
• Destino: compra, construcción, ampliación o refacción de primera vivienda para personas físicas.
• Topes que cada banco debe respetar de manera simultánea: techo de tasa, piso de plazo y límite de monto.

De dónde sale la plata: licitaciones con fondos de la ANSES

Los préstamos se financian con recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad de la ANSES, que se ofrecen mediante licitaciones de plazos fijos ajustados por UVA entre entidades financieras. Las tasas mínimas van de UVA más 2,50% a un año hasta UVA más 4,50% a cinco años, y cada licitación tiene un monto de $200.000 millones, con un tope del 20% por entidad. El monto total disponible es de $2 billones. Una vez constituidos los depósitos, los bancos cuentan con 90 días corridos para volcarlos efectivamente a préstamos hipotecarios.

En la práctica, una pareja en la que cada integrante percibe alrededor de $1,7 millones de bolsillo podría calificar para un crédito cercano a los USD 80.000 dentro de este esquema. Se trata, sin embargo, de un ingreso elevado frente al promedio nacional, lo que deja al nuevo programa lejos del alcance de los hogares de menores ingresos y reorienta el debate hacia la capacidad real de ahorro y continuidad laboral que demandan los bancos para sostener la relación 1 a 4 entre cuota e ingresos durante un cuarto de siglo.