Alquileres en la Ciudad: la suba interanual quedó tres puntos por debajo de la inflación general
Un departamento de dos ambientes promedia los 886.527 pesos mensuales y la oferta de inmuebles se mantiene en niveles altos, según el último relevamiento de Zonaprop. En lo que va del año, los contratos perdieron 2,3 puntos frente al índice general de precios.
El mercado de alquileres porteño atraviesa un proceso de desaceleración que se refleja con claridad en los números cerrados a agosto. El incremento mensual de los contratos se ubicó en 1,5%, el registro más bajo del año, y quedó por debajo de la inflación estimada para el mismo período, de acuerdo con el relevamiento elaborado por el portal inmobiliario Zonaprop. En términos acumulados, los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires subieron 19,2% desde enero, mientras que la inflación general ronda el 21,5%, lo que configura una caída real de 2,3 puntos porcentuales en lo que va de 2026.
Considerando los últimos doce meses, la variación interanual alcanza el 29,9%, una cifra todavía elevada pero que muestra una tendencia descendente respecto de los picos observados a comienzos del año, cuando los ajustes por la derogada Ley de Alquileres habían empujado las actualizaciones por encima del índice de precios al consumidor.
Los precios promedio según tipo de unidad
- Monoambiente: 771.871 pesos mensuales.
- Dos ambientes: 886.527 pesos mensuales.
- Tres ambientes: 1.196.413 pesos mensuales.
La brecha entre barrios se mantiene y la rentabilidad varía según la zona
La disparidad geográfica continúa siendo una de las características salientes del mercado. Puerto Madero se posiciona como el barrio más caro, con un alquiler medio de 1.252.366 pesos por mes, escoltado por Núñez, con 995.838 pesos, y Palermo, con 990.748 pesos. En el extremo opuesto, Lugano ofrece la tarifa más accesible, de 654.776 pesos mensuales, seguida por Nueva Pompeya (700.324) y Parque Avellaneda (720.780).
En materia de rentabilidad para quienes buscan invertir en propiedades destinadas al alquiler, el rendimiento promedio anual se ubica en 5,70%. A esa tasa, recuperar el valor de compra de un inmueble insume 17,6 años de alquiler, un período 9,2% más corto que el requerido hace un año. Lugano lidera el ranking de rentabilidad con 9,8% anual, en tanto que Puerto Madero apenas rinde 3,2%, la relación más baja del mercado porteño.
Oferta en alza y un mercado de compraventa que se financia cada vez menos
La cantidad de departamentos disponibles para alquiler tradicional creció 0,6% durante agosto y se ubica 3,4 veces por encima del mínimo histórico registrado en febrero de 2023. El punto de inflexión se produjo en enero de 2024, cuando la oferta se expandió 62% en un solo mes tras los cambios normativos que liberalizaron los plazos y las condiciones de los contratos. En paralelo, el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires contabilizó 6.051 escrituras en julio, un 9% más que en el mismo mes del año anterior, aunque solo el 16% de esas operaciones accedió a financiamiento hipotecario, cinco puntos porcentuales menos que en junio de 2025, lo que ratifica la retracción del crédito para la compra de vivienda.
